杭州对长租公寓“下猛药”存量托管房源缴30%风控金或加速行业洗牌

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺 赵云    

8月17日,杭州市住房保障和房产管理局官网发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》(以下简称《通知》)明确,住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户管理,“托管式”住房租赁企业需在9月30日前根据要求完成风险防控金缴交,存量委托房源应缴交风险防控金30%。

上海住宅类法院拍卖房竞价激烈

北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人赵星海:可能有一些连法院都不知道的一些瑕疵,只有通过自己去现场了解,比如一些税费的问题是不是满五年?是否还有其他住房?可能你在事先都没有办法了解到,或许要做好在住宅的情况下总房价10%税费的准备。

此外,阿塞拜疆公共电视台10月1日也公布一段视频,并表示该视频是阿塞拜疆方面在纳卡地区冲突中缴获和摧毁的亚美尼亚军事装备。

根据上海国拍统计,8月份上海成交的住宅类法拍房中,有64%的标的以高于评估价成交。原以为能捡漏的法拍房,如今大多高于市场价才能买到。

每日经济新闻综合自央视财经、经济日报

“高收低租模式、盲目扩大规模,或致使某些长租公寓公司资金短缺。一旦遇到资金链的时间差,就可能造成流转问题,从而引发爆雷。”张波指出。

阿塞拜疆外交部当天还公布了一段据称是亚美尼亚部队阵地被阿塞拜疆部队摧毁的画面。

此外,张波还认为,严格的资金监管,对租赁机构的二房东模式(即先从原房东手里租下整套房子,然后再整体或分房转租给他人从中获利)也提出了相应挑战。

购买法拍房,风险需防范

沈女士回忆,当时拍了三个多小时,最后才确定下来,有差不多50多轮的出价,因为这个房子本身质量比较好,所以竞拍的人较多,它的价格就会稍微高一点。

一位从事长租公寓的人士认为,随着《通知》的出台,以及更加细化的举措出台,对以往盲目扩张、缺乏监督的杭州长租公寓行业来说,能够起到规范市场秩序的作用。

对于《通知》中“对存量委托房源缴交30%风险防控金”的规定,张波认为,这一措施相当于“双保险”,在保障租赁资金安全的同时,对于企业的资金安全进行强制性风险防控金提存要求,一旦企业出现异动,可以最大程度保障相关利益群体的相应权益。

对此,上海链家法务经理陈宝海在接受记者采访时表示,从一到八月的成交数据来看,法院拍卖房上海总共成交有936套左右,每套房源会有9个人参与竞拍,并且基本上有85%的房源,都会在一拍当中被客户拍中。

据了解,现在绝大部分的长租公寓还是采用二房东经营模式。在剪刀差之外,长租公寓企业还设置了付款时间差,对租客付款时间比较严格,一般要求租客半年押一、一年押一或者高租金月付租金贷的方式,给房东的付款方式一般为押一付三或者月付。

此外,落户问题。对于法拍房,法院只负责房屋产权过户,但不负责买受人落户,至于原业主是否占用了户口、学位,买受人能否落户,都要由买受人自行找公安、教育等部门解决。值得注意的是,在执行限购的城市,还要符合限购政策。

同样在10月1日,亚美尼亚国防部举行新闻发布会表示,纳卡地区的战斗持续了一夜,并在10月1日天亮后交战加剧,从前一天夜间到当天上午,亚美尼亚在纳卡地区的军队多次击退了阿塞拜疆的进攻,造成对方300多人死亡,600多人受伤,击落3架直升机,摧毁对方多辆坦克等军事装备。亚美尼亚国防部还报告说,一架阿塞拜疆直升机在伊朗境内被击落并坠毁在伊朗境内,阿塞拜疆国防部对此予以否认。

杭州市住房保障和房产管理局官网截图

另外,《通知》还指出,对未按本规定做好住房租赁资金监管相关工作的住房租赁企业,将按2019年11月下发的《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》(以下简称《办法》)第十条的规定进行处理。即将视情节轻重,采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金扶持资格、记入企业诚信档案等方式进行处理。

据央视财经报道,2018年沈女士全家来到上海,打算在这里定居,由于她和丈夫都是外地户口,社保缴纳不足5年,没有购房资格。于是去年买了这套214平米的法拍房,起拍价1200万元,沈女士最终以1900多万元买入,算下来每平米在9万元左右,而周边二手房均价为8万多元。

其次,房屋过户税费的问题。法拍房过户的全部税费都由买受人承担,买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费,法拍房种类非常多,如继承性质的房屋、商业性质的房屋等,有的房屋过户涉及的税费非常高,买受人竞拍前一定要有充分准备,计算好成本。

新规将有效降低市场风险

近年来,杭州长租公寓市场表现活跃,而同时,杭州的长租公寓企业也频频“爆雷”。据《每日经济新闻》记者不完全统计,此前杭州长租公寓市场上已经有乐伽公寓、鼎家、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等长租公寓公司接连爆发资金链危机。

购买法拍房到底有哪些风险需要防范?对此,记者采访了专业律师。广东连越律师事务所合伙人黄罗平表示,购买法拍房,首先要看房屋是否属于“交吉拍卖”。所谓交吉,是指原居住人在法拍房过户前腾空搬离,不搬离的,由法院负责腾空房屋交付给买受人,买受人能够及时收房入住。若竞拍标的物说明中明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话,则意味着房屋可能有合法租户,或者原业主、其他债权人、占用人在居住使用,法院拍卖后,不负责腾空房屋交付给买受人,房屋清场由买受人通过另案诉讼或其他途径解决。所以,竞拍不交吉房屋,可能出现竞拍成功后,买受人无法收房使用的风险。

《通知》规定,8月31日起,住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。

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家住四川成都的刘先生和几个有买房意向的亲朋好友组了一个微信群,这两天热议的话题就是法拍房。“法拍房比周边同等品质的房子便宜不少,值得买。”“但是,购买法拍房可能存在很多风险。”在微信群里刘先生和好友一起讨论着购买法拍房的好处和风险。

或加速长租公寓行业洗牌

张波告诉《每日经济新闻》记者,此次《通知》的出台,对杭州的长租公寓企业提出了更高要求,租赁资金一旦进入监管账户,就不能擅自挪用。“由此,一些自有资金不足的长租公寓企业,后续或将面临资金短缺问题。”

同时,还可能存在原业主欠缴的房屋物业管理费、水电费等。法拍房的买受人要承担原业主房屋欠费,包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等,买受人要自行去有关部门办理水、电、煤气等户名变更或安装手续,并承担相关费用。

报道称,武汉华中科技大学同济医学院流行病学教授尹平也认为,复旦大学的新冠死亡率研究是目前为止最准确的。“这一估测更接近事实。”

据了解,2019年上海市二手房市场交易数量约24万套,而法拍房市场中的交易数量为1703套,占二手房成交数量的0.7%左右。

而长租公寓企业要想更大层面地增加市占率,势必会增加相应的收房成本。上述人士表示,目前租赁市场租金上涨动力偏弱,简单的二房东模式并没有产生相应的收益差,市面上大部分长租公寓都面临亏损状态,如今杭州这项更加严厉的举措出台,将使长租公寓企业面临更大挑战,同时,或将加速长租公寓行业洗牌。

据介绍,法拍房是法院拍卖房产的简称。通常有以下几种情况可能产生法拍房,一是商业贷款产生,购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款。二是民间借贷产生,如张三借李四的钱,约定以自有房产抵押给李四,到期不能还款,李四不能直接取得抵押房产,只能向法院申请张三还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。三是司法没收产生,如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产可依法拍卖,变现后的钱款收归国库。四是无主财产,即无人认领的房产。

多位业内人士告诉《每日经济新闻》记者,本次《通知》是对上一次住房租赁资金监管办法的补充。杭州通过落实资金监管政策,能有效降低和防范住房租赁市场风险,对保障租户及房东合法权益起到重要作用。在房地产交易领域,不少城市和地区都有房地产监管账户的要求,以保障交易资金的安全,杭州的做法或引来更多城市跟进。

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管敏正从2005年开始接触银行清收业务,其中很大一部分业务会涉及到法拍房在内的不动产处置,他提醒购房者,购买住宅类法拍房需要了解税费、贷款、里面是否有人居住等情况,切莫冲动购买。

据经济日报早前报道,近来,法拍房成为房地产市场关注的焦点,因其价格一般只有市场价的七成左右,吸引了不少购房者的目光。各地甚至还不时传出断供房源增多,法院折价甩卖的消息。到底什么是法拍房?

研究人员表示,在美国,只有那些新冠确诊病例的密切接触者,或者出现了新冠肺炎相关症状的人才会“优先接受检测”,而这可能会导致数据被低估。和北美相比,武汉则进行了大规模的全民检测,从而使结果更准确。

当日(1日),阿塞拜疆和亚美尼亚部队在纳卡地区连夜进行了激烈战斗。据美联社报道,阿塞拜疆方面称,阿塞拜疆的一个城镇在当天的冲突中遭到破坏,有建筑物的窗户被震碎,墙壁上有炮击留下的孔洞。阿塞拜疆国防部称,至少有一名平民在战斗中死亡。

阿塞拜疆和亚美尼亚9月27日在纳卡地区爆发新一轮冲突,双方都指责对方违反停火协议和率先发动军事进攻。

据报道,复旦大学研究人员则表示,虽然他们对武汉市的新冠死亡率研究并不完美,但它提供的数据却比北美的数据更为准确,因为一些死于新冠肺炎的美国人和加拿大人未被列入官方数字中。

对此,申骏律师事务所主任管敏正在接受采访中表示,最主要的是,直接居住在这里的清场,当事人购买方一定要好好了解清楚,毁约很难,法院可能会把保证金没收。有的法院严格,甚至会要求你在二次拍卖的时候补上损失差价,所以还是要理智、冷静。

正是依赖这个付款时间差,长租公寓企业可以得到一笔沉淀资金,然后再利用这笔沉淀资金继续在市场上跑马圈地或挪用于金融运作。

此外,9月30日前,“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源,应将对应房源的风险防控金缴交到位;对存量委托房源,应缴交风险防控金30%,剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

有看房者表示,现在在上海发展,但是短期之内没有结婚的打算,没有办法以家庭的名义买房。还有人表示,因为是外地人,社保不满五年,只能通过法拍途径来买。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者分析认为,以往长租公寓产生爆雷,多是因为企业大量挪用承租人的租金收房源,而一旦空租率大幅上升或租金收入明显不达预期,则会对企业的现金流形成极大冲击,严重就可导致企业倒闭,从而侵害到原房东和承租人的利益。《通知》要求“租赁资金缴入专用存款账户”,这样可以用资金的用途进行有效管控,将明显减少上述风险的产生。

据了解,早在2019年11月,杭州就发布了住房租赁资金监管办法,设立了“租金资金专用存款账户”和“设立风险防控金”两项重要措施。

目前上海的法拍房由于不限购,吸引了很多没有购房资格的人。而有的人虽然具备购房资格,但觉得法拍房起拍价相对便宜,希望能来捡漏。

当地时间9月29日,亚美尼亚国防部发布的一组前线照片中,士兵正在发射炮弹。

值得一提的是,据《政策解读》文件,《通知》制定主要是因为受新型冠状病毒疫情影响,住房租赁企业生产经营出现严重困难。为减轻企业负担,帮助企业有效应对风险、渡过难关,支持企业复工复产,适当延迟《办法》中针对租赁住房企业的资金监管开展、风险防控金缴交时间,更有利于降低住房租赁企业经营风险,保障租客、房东权益,促进租赁市场平稳健康发展。

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上海国拍总裁助理裴鑫称,上海的法院拍卖房市场一年的成交套数,大概在一千套左右,占所有的二手房的交易比例不是很大,大概只占二手房交易比例的0.4%,其实它对于目前整个二手房市场的价格影响不是很大。

据央视财经16日报道,记者来到上海浦东的一套住宅房,房主因为债务纠纷,一套125平米的房子即将被法院拍卖,在一个小时集中看房的时间中,现场有13组客户前来看房。

根据相关规定,网络司法拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的70%。实际上,由于买的人多,在上海想捡漏买法拍房的概率正在变低,有的法拍房价格已经高于市场价。